غنی سرمایه گذاران را یک قربانی آسان برای افزایش اجاره

در پاییز سال 2019 خصوصی-حقوق صاحبان سهام شرکت استون گروه رفت و در یک ولگردی و قانونی شکنی خرید سه آپارتمان در منطقه لس آنجلس مترو. برای $177 میلیون استون شد صاحبخانه برای نزدیک به 500 خانوار. بیش از چند سال گذشته این شرکت شده است به طور پیوسته به دست آوردن یک نمونه کارها در مجموع بیش از 40 ، 000 آپارتمان ها در سراسر برخی از کشور tightest پرهزينه ترين بازار مسکن از جمله کالیفرنیا و بوستون و واشنگتن دی سی منطقه مترو.

بسیاری از استون ساختمان سقوط مجزا دسته: آنها ساخته شده در اواخر دهه 1980 و اوایل دهه 1990 و آپارتمان در آنها می تواند با استفاده از چند nips و tucks اما در واقع در بازار با جمعیت و رشد درآمد و محلی که در آن زمین با استفاده از مقررات را محدود به آپارتمان جدید ساخت و ساز. و یا به عنوان شرکت را در سایت قرار می دهد, آن, آنها سرمایه گذاری در "دارایی های با کیفیت بالا" با "آستین ، رشد بالقوه است."

این دقیقا نوع MBA-صحبت می کنند که infuriates مستاجر طرفداران. برای برخی از, هجوم سرمایه گذاری جهانی پول به گران ترین آمریکایی در بازار مسکن—در قالب آپارتمان لوکس برج همچنین از خرید مانند استون—تبدیل شده است و هر دو یک نماد و یک راننده از نابرابری درآمد. بیشتر و بیشتر به سمت چپ متمایل سیاستمداران سرزنش "شرکت صاحبخانه" و "فاسد توسعه دهندگان املاک و مستغلات" برای افزایش اجاره مسکن و بی ثباتی است.

آنی خودشان بزرگ استطاعت بحران شکستن امریکا

سرمایه جهانی است که اساسا amoral زور و سرمایه گذاران پیگیری سریع بازده از طریق خرید آپارتمان را اجاره افزایش است که تا حد زیادی سبقت گرفتن درآمد سود برای بسیاری از خانواده ها است. هنوز تحریف شده اند بدترین محلی که در آن سیاست های دولت—از جمله ى محدودیت های تاریخی-حفظ محیط زیست و قوانین و سایر اقدامات—ترین شدیدا محدود ساخت و ساز مسکن جدید است. در واقع برای سود شرکت های رفتار است که به طور کامل قابل پیش بینی بر اساس انگیزه های مالی است که دولت های محلی ایجاد کرده است. وقتی که تنگ عرضه می فرستد قیمت مسکن بالا رفتن سرسام آور عمیق به جیب سرمایه گذاران مانند استون به مراتب بهتر به استفاده از مقیاس کوچکتر صاحبخانه هستند.

بازار مسکن در آمریکا تغییر کرده است از رکود بزرگ. ایالات متحده به مدت طولانی به حال صریح سیاست های تنظیمات برای مالکیت خانه تثبیت شده از طریق فدرال مالیات و حمل و نقل و هزینه های محلی و منطقه بندی ، در عین حال بیش از 15 سال گذشته این کشور شاهد رشد قابل توجه در تعداد و سهم خانوارها که اجاره خانه خود را. حدود 36 درصد از خانوارها اجاره ای خانه های خود را در سال 2019 از 31 درصد در اوج subprime وام مسکن رونق در سال 2006. اجاره به طور سنتی بیشتر شایع در میان جوان خانواده ها بدون فرزند و در میان کم درآمد و غیر سفید خانواده. اما از سال 2010 در حال رشد گروه از مستاجرها هستند خانوارهای با درآمد بیش از $75,000—گروهی که دارای یک طیف وسیع تری از گزینه های در وضعیت زندگی.

این نوع از خانه ها که نوشتن ایالات متحده در بازار اجاره نیز تغییر کرده در طول دهه گذشته: هر دو خانواده های تک خانه ها و ساختمان های بزرگ چند خانواده (کسانی که با 20 یا بیشتر واحد) را تشکیل می دهند بیشتر از بازار از آنها استفاده می شود. تغییر در ترکیب اجاره مسکن است که این مفاهیم به صورت استطاعت از آنجا که آپارتمان ها در ساختمان چند تمایل به اجاره نرخ پایین تر از هم خانواده های تک خانه و یا آپارتمان ها در ساختمان های بزرگ.

هر دو از آن دو به سرعت در حال رشد بخش دستخوش تغییرات در مالکیت. کوچکتر خواص اجاره مدت طولانی است که سرمایه گذاری جذاب برای mom-and-pop صاحبخانه است که افرادی که خود را از چند واحد اجاره به عنوان مکمل منابع درآمد—و یا کوچک و خصوصی برگزار شد خانواده کسب و کار. ساختمان بزرگ به طور معمول شده است متعلق به یا توسط شرکت های تخصصی به نام تراست سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) که توسعه و مدیریت طیف گسترده ای از خواص املاک و مستغلات و یا توسط شرکت های بیمه و صندوق های بازنشستگی است که نگه داشتن سهام در ساختمان های آپارتمانی چرا که آنها نیاز به ثبات دارایی با سرمایه گذاری افق به بازی پرداخت خود را برنامه.

هوارد Husock: مسکن عمومی می شود آخرین مترقی فانتزی

هنگامی که خانواده جستجو برای یک آپارتمان جدید آنها کمتر علاقه مند در ساختار شرکت و اندازه خود را صاحبخانه از در چقدر خود را اجاره ماهانه هزینه خواهد شد با کیفیت از خانه خود و محل آن است. زیرکانه gradations در صاحبخانه با کیفیت—به عنوان مثال چگونه به سرعت صاحبخانه پاسخ به مشکلات نگهداری و یا چگونه به شدت آنها افزایش اجاره در پایان مدت اجاره—معمولا ثانویه نگرانی هنگامی که پیدا کردن یک مکان به مکان زندگی می کنند.

و نه وجود دارد تحقیقات خوب از دانشگاهیان یا سیاستگذاران در مورد اینکه آیا برخی از صاحبان ملک به طور سیستماتیک بهتر صاحبخانه بیش از دیگران است. حتی اطلاعات اولیه که صاحب آپارتمان در شهرهای بزرگ سخت است برای پیدا کردن اجازه دهید به تنهایی برگه از مستاجر شکایت علیه صاحبخانه.

حتی پس از دو دلیل وجود دارد به گمان است که شرکت های سهامی خصوصی و مرتبط با امور مالی شرکت ها ممکن است سخت تر صاحبخانه نسبت به سایر انواع ، یکی از دلایلی است که این شرکت ها اساسا متفاوت مدل های کسب و کار از "سنتی" صاحبخانه. دیگر سرمایه گذاران نهادی از جمله REITs و شرکت های بیمه هستند که اغلب به عنوان "بیمار سرمایه." به دنبال درآمد پایدار و تدریجی قدردانی به جای منافع کوتاه مدت آنها مشاهده املاک و مستغلات به عنوان یک سرمایه گذاری بلند مدت. مستاجر گردش گران است به صاحبخانه; ارائه با کیفیت خوب مسکن در رقابتی اجاره را نگه می دارد نرخ خالی پایین و تشویق مطلوب مستاجران به تمدید خود را اجاره.

برخی از شواهد نشان می دهد که خصوصی-حقوق صاحبان سهام شرکت در مقابل مایل به شرکت در درنده شیوه برای تحقق کوتاه مدت می گرداند. استون هدف از خواص در جنوب کالیفرنیا نشان می دهد استراتژی های سرمایه گذاری شبیه به کوه در می رم از خانه های تک خانواری: خرید, مسن, خواص سرمایه گذاری در لوازم آرایشی و بهداشتی ارتقاء مانند لوازم جدید و نمای بهبود سپس افزایش اجاره.

برخی شواهد نیز نشان می دهد که خصوصی-حقوق صاحبان سهام شرکت ها کمتر وجدان صاحبخانه در خانواده های تک در بازار اجاره. محققان و روزنامه نگاران باید مستند نگرانی در مورد کیفیت مسکن مشکلات مواجه توسط مستاجران در تلاش برای برقراری ارتباط با صاحبخانه هنگامی که مشکلات بوجود می آیند و نرخ بالاتر از اخراج.

هنوز صاحبخانه از هر نوع بدرفتاری می مستاجران بیشتر به راحتی زمانی که مستاجر نمی توانیم به زندگی می کنند در هر نقطه دیگری است. زمین با استفاده از مقررات تصویب شده توسط دولت های محلی به کمک شیب افزایش در هزینه های مسکن. در کالیفرنیا و بوستون و واشنگتن در منطقه—نه اتفاقا این نوع بازارها است که استون هدف قرار داده است—ى باعث می شود آن را بسیار سخت برای توسعه ساختمان های آپارتمانی. از روش های پیچیده ایجاد شده برای ساخت آپارتمان های جدید هستند تا حدی مسئول شیفت به سمت ساختمان های بزرگ که به احتمال زیاد متعلق به بزرگ سرمایه گذاران نهادی. قوانین و مقررات که محدودیت های ساخت و ساز جدید در خدمت به عنوان موانع ورود به محلی در بازار مسکن ایجاد بازار برق موجود صاحبخانه.

درک تامپسون: آمریکا بحران مسکن می تواند مخاطره مغلوب ساختن پیشی جستن در انتخابات ریاست جمهوری

مقررات محلی نیز نقش مهمی در خرید-و-ناتوانی استراتژی توسط خصوصی-حقوق صاحبان سهام شرکت. در مکان های که در آن مقررات محدودیت جدید آپارتمان ساخت و ساز دستیابی به ساختمان های موجود است که کمتر خطرناک تر از تلاش برای ساخت جدید اجاره مسکن. وجود دارد قوی تر انگیزه های مالی برای حفظ و ارتقاء مسن آپارتمان در محکم تنظیم بازار به دلیل آنها با رقابت کمتر از بالا ملایمت ساختمان. این روند رو به بالا "فیلتر" در میان آپارتمان های موجود است به خصوص مضر به قیمت مسکن به دلیل نتایج آن را در بالاتر اجاره بدون افزایش تعداد خانه های در دسترس است.

بهبود قیمت مسکن و ثبات برای مستاجرها—به خصوص برای خانواده های کم درآمد—نیاز به چند روش سیاست. اکثر شهری اقتصاددانان و نوپای YIMBY (بله در حیاط خلوت من) جنبش استدلال می کنند برای کاهش موانع قانونی برای توسعه های جدید. آن را سریع تر و آسان تر و ارزان تر برای ساخت آپارتمان های جدید خواهد داشت صاحبخانه' قدرت به منظور بالا بردن اجاره و ارائه مستاجر خانواده ها گزینه های بیشتر در مورد که در آن به زندگی می کنند. برخی از طرفداران شمارنده که تشویق مستاجرها به انتقال به "پایدار مالکیت خانه" بهترین روش است که به طور ضمنی با این استدلال که rentership ذاتا کمتر پایدار یا کمتر مطلوب است. در سال گذشته سه متحده—کالیفرنیا و نیویورک و اورگان—اتخاذ کرده اند و یا تقویت اجاره مقررات محدود که صاحبخانه توانایی برای افزایش اجاره قابل ملاحظه ای است.

در برخی از حس تمام این سیاست ها بلانت ابزار برای پرداختن به موضوع "بد" صاحبخانه چرا که آنها درخواست برای اجاره بازارهای گسترده. چرا که شهرهای ایالات متحده نمی سیستماتیک جمع آوری داده ها در صاحبخانه آنها فاقد اطلاعات بسیار کمتر نظارتی عضلانی—برای شناسایی و مجازات بد صاحبخانه. یک خطر اجاره تنظیم و ضعیف هدفمند مستاجر-قوانین حفاظت ممکن است که آنها دلسرد وجدان صاحبان اموال از صاحبخانه خروج از بازار را تحت سلطه بی رحمانه تر صاحبان. آیا موجر است و زن و شوهر طبقه بالا یا دور خصوصی-حقوق صاحبان سهام شرکت بهترین مستاجر حفاظت است که مستاجرها باید در جایی دیگر رفتن است.